De huizenmarkt blijft het goed doen. Volgens het kwartaaloverzicht van de HDN is de gemiddelde woningwaarde nu €380.000 euro – 8,8 procent meer dan vorig jaar. Hebben we dan zoveel meer te besteden? Net als voorgaande jaren is ons inkomen niet net zo hard meegestegen; het CPB schat dat onze koopkracht er dit jaar met 2,3 procent op vooruit gaat.
Oorzaak stijgende huizenprijzen
Volgens gegevens van De Nederlandsche Bank is het simpele antwoord toch: Ja, we hebben zoveel meer te besteden. Wanneer 25 jaar aan woningmarktdata wordt bekeken, is duidelijk te zien dat de prijsstijging van huizen weinig te maken heeft met de krapte op de markt, maar een direct gevolg is van meer bestedingsruimte bij kopers. Een stijging in de prijs, betekent dan ook per definitie dat we meer te besteden hebben.
Grote verschillen
Die bestedingsruimte wordt inderdaad niet veroorzaakt doordat we veel meer zijn gaan verdienen, maar door allerlei andere factoren. De verschillen tussen groepen en op individueel niveau zijn daarbij flink: voor een ondernemer ziet het er anders uit dan voor een starter, voor een jong gezin anders dan een gepensioneerd stel. Iedereen die weleens serieus naar hypotheken heeft gekeken, weet dan ook dat professioneel advies in dat woud van opties geen overbodige luxe is.
Een prijziger huis voor het hetzelfde geld
In het algemeen zien we echter dat één van de oorzaken de lage rente is. We kunnen een hoger bedrag lenen, omdat we minder kwijt zijn aan rentebetalingen. Als je in 1995 een hypotheek afsloot zat je volgens DNB al snel vast aan 7% rente, nu is dat ongeveer 2 procent. Lagere rentelasten betekent uiteraard dat je meer ruimte overhoudt voor een hoger leenbedrag.
Eigen geld
Volgens het HDN leggen we daarnaast gemiddeld 24.000 euro aan eigen geld in. Sinds de bankencrisis zijn de regels voor hypotheekleningen flink aangescherpt, en banken zijn er sinds de coronacrisis al helemaal terughoudend mee. Eigen geld inleggen is dan ook onvermijdelijk, maar waar halen we dat vandaan?
Overwaarde en giften
We hebben dat geld deels juist dankzij de prijsstijgingen. Wie nu een huis bezit, kan de overwaarde immers gebruiken om meer uit te geven aan een volgend huis – waarna de huizenprijzen weer wat stijgen. Starters hebben dat voordeel uiteraard niet, maar blijken massaal gebruik te maken van de mogelijkheid een belastingvrije gift van hun ouders te ontvangen. Sinds die regeling in 2017 is verruimd, is het aantal schenkingen bij het kopen van een huis verdubbeld.
Starters zonder geld
Zo financieren we die stijgende huizenprijzen dus: met lagere rentes, het geld dat we al verdiend hebben aan stijgende huizenprijzen en het vermogen van onze ouders. Dat betekent uiteraard dat er één groep duidelijk buiten de boot valt: de starter zonder rijke ouders. Voor onze minister van Financiën reden om volgend jaar de leennormen te willen versoepelen. Dat is goed nieuws voor wie nu koopt of al heeft gekocht: een versoepeling van de normen betekent immers meer bestedingsruimte, en dus nog hogere huizenprijzen.
Of dat ook zo prettig is voor die starter, is maar zeer de vraag. Hopelijk laat hij zich goed adviseren. Een mooi huis vinden is natuurlijk leuk, maar nog net even iets leuker als je het ook kan betalen.