Wat de groei van woningruil onthult over de Nederlandse doorstroomcrisis

Er is iets vreemds aan de hand op de Nederlandse woningmarkt. Het woningtekort loopt in de honderdduizenden, en tegelijk staan honderdduizenden woningen niet optimaal bewoond. Niet leeg, maar bezet door huishoudens van wie de situatie niet meer aansluit bij hun woning. Grote eengezinswoningen waar nog één of twee oudere bewoners wonen. Kleine appartementen waar gezinnen zich opstapelen. Een deel van de woningbehoefte zou in theorie opgevangen kunnen worden door bestaande woningen anders te verdelen, ook al lost dat het tekort op zichzelf niet op.

Dat spanningsveld is de kern van wat steeds vaker de doorstroomcrisis wordt genoemd. En het helpt verklaren waarom een oude, decennialang onopgemerkte regeling de laatste jaren aan een opmars bezig lijkt: de woningruil.

Begin bij de verdeling. Van de ruim twee miljoen corporatiewoningen in Nederland wordt een aanzienlijk deel bewoond door zogeheten goedkope scheefwoners: huishoudens die op grond van hun inkomen ook een duurdere woning zouden kunnen betalen. Afhankelijk van de definitie lopen de schattingen uiteen van rond de tweehonderdduizend tot enkele honderdduizenden huishoudens. Welke afbakening je ook neemt, het gaat om een omvangrijke groep.

Het gangbare woord hiervoor is scheefwonen, en de discussie daarover gaat meestal over geld: deze huishoudens zouden te goedkoop wonen. Maar het interessantere aspect is ruimtelijk. Die woningen komen niet vrij voor de mensen die op de wachtlijst staan. Een huishouden dat blijft zitten, hoe begrijpelijk ook, houdt een woning vast die iemand anders harder nodig heeft.

En het zijn niet alleen de hogere inkomens. Ook bij ouderen speelt het probleem, op een andere manier.

Nederland vergrijst in hoog tempo. Het land telt op dit moment ongeveer 1,3 miljoen 75-plussers, en dat aantal blijft de komende jaren fors stijgen. Een groot deel van hen woont in een woning die ooit werd gekozen voor een gezin met kinderen. Die kinderen zijn allang vertrokken, maar de woning blijft bewoond door één of twee mensen op leeftijd.

Op zichzelf is daar niets mis mee. Mensen mogen wonen waar ze willen. Maar het effect op de markt is groot. Onderzoek wijst uit dat juist het uitblijven van doorstroming bij ouderen een rem zet op de hele keten. Zou een ouder echtpaar verhuizen naar een gelijkvloers appartement, dan komt er een eengezinswoning vrij voor een jong gezin, dat op zijn beurt een kleinere woning achterlaat. Eén verhuizing kan zo een hele reeks in gang zetten.

Het probleem is dat die eerste verhuizing vaak niet gebeurt. Niet omdat ouderen koppig zijn, maar omdat er voor hen nauwelijks geschikte woningen worden gebouwd, en omdat een verhuizing via de gewone weg betekent dat ze achteraan moeten aansluiten in een systeem waarin ze jaren geleden al hun plek hadden veroverd.

Hier komt een mechanisme in beeld dat veel mensen pas ontdekken als ze willen verhuizen. In vrijwel alle regionale verdeelsystemen voor sociale huur bouw je rechten op naarmate je langer ingeschreven staat of langer in dezelfde woning woont. Die opgebouwde tijd is je belangrijkste troef om ooit een andere woning te bemachtigen.

Maar accepteer je een nieuwe sociale huurwoning, dan vervalt die opgebouwde positie. Je begint weer onderaan. Voor wie tevreden is met de huidige woning is dat geen probleem. Voor wie wil doorstromen naar iets dat beter past, is het een serieuze drempel. Het systeem dat bedoeld is om woningen eerlijk te verdelen, beloont in de praktijk vooral het blijven zitten.

Zo ontstaat een markt die op slot zit. De woningen die vrij zouden moeten komen, blijven bezet, niet door onwil, maar doordat verhuizen wordt afgestraft. En hoe langer de wachtlijsten worden, hoe groter de drempel om die opgebouwde positie op te geven. De crisis voedt zichzelf.

Tegen die achtergrond valt de groei van woningruil te begrijpen. Het is geen toeval dat juist deze route meer aandacht krijgt op het moment dat de doorstroming is vastgelopen. Een woningruil van een sociale huurwoning is een van de weinige manieren om te verhuizen waarbij de wachtlijst, en daarmee het verlies van opgebouwde rechten, geen rol speelt. Er bestaan daarnaast andere routes om sneller aan een woning te komen, zoals urgentieregelingen, seniorenregelingen of doorstroomarrangementen van corporaties, maar die zijn vaak aan strikte voorwaarden gebonden of alleen voor specifieke groepen toegankelijk.

Het principe is even oud als simpel. Twee huurders wisselen rechtstreeks van woning. Beiden krijgen een nieuw huurcontract voor het nieuwe adres. Omdat de woning niet via het reguliere systeem wordt toegewezen, is opgebouwde inschrijftijd niet nodig om de overstap te maken. Precies de patstelling die de doorstroomcrisis veroorzaakt, wordt hiermee omzeild.

Het oudere echtpaar in de te grote eengezinswoning en het jonge gezin in het te kleine appartement, het schoolvoorbeeld van vastgelopen doorstroming, kunnen via een ruil wél van plek wisselen. Niet omdat het systeem het faciliteert, maar omdat ze het buiten het systeem om regelen. Dat huurders daar in toenemende mate zelf naar op zoek gaan, zegt iets over hoe weinig de reguliere weg hun nog te bieden heeft.

De digitalisering heeft die zoektocht makkelijker gemaakt. Waar je vroeger afhankelijk was van toeval of een advertentie in de krant, brengen websites nu huurders uit het hele land bij elkaar. Op platforms als SocialeWoningruil.nl valt op dat het aantal huurders dat zich aanmeldt voor een ruil de laatste jaren toeneemt. Huurders bieden er hun woning aan en zoeken gericht naar iemand met de tegenovergestelde wens. Een gezin dat groter wil, zoekt een echtpaar dat kleiner wil. Een forens die dichter bij het werk wil wonen, zoekt iemand die juist de andere kant op wil. Harde landelijke cijfers over hoeveel ruilen er jaarlijks tot stand komen ontbreken grotendeels, maar de toenemende belangstelling past in het beeld van een markt waarin de reguliere route stilstaat.

Het zou te veel eer zijn om woningruil de oplossing van de wooncrisis te noemen. Het bouwt geen enkele woning bij, en het woningtekort lost het niet op. Wie geen huurwoning heeft, kan er sowieso niets mee, want je hebt iets aan te bieden nodig om te kunnen ruilen.

Maar als spiegel is woningruil veelzeggend. De groei ervan laat precies zien waar het reguliere systeem faalt. Niet zozeer in het bouwen van woningen, al schiet dat ook tekort, maar in het verdelen ervan. De woningen zijn er deels al. Ze zitten alleen vast achter een systeem dat doorstromen ontmoedigt in plaats van beloont.

Dat huurders die patstelling nu zelf doorbreken, met een regeling die decennialang sluimerde, is veelzeggend. Het is geen teken dat het goed gaat. Het is een teken dat mensen een uitweg hebben gevonden uit een systeem dat hen klem zette. En zolang dat systeem niet verandert, zal die uitweg alleen maar drukker worden.